Mietkaution nach Auszug: Reinigung, Schäden und Zinsen getrennt prüfen

Das Archivdatum dient der Sortierung und bezeichnet keine frühere Veröffentlichung.

Quelle: Amtliche Entscheidung bzw. gerichtliche Mitteilung zu 10 C 78/24.

Abrechnung statt einer pauschalen Schadensliste

Nach dem Auszug ist nicht nur zu fragen, ob der Vermieter irgendeinen Mangel behauptet. Erforderlich ist eine nachvollziehbare Zuordnung der einzelnen Beträge: Welche Pflicht wurde verletzt, wodurch entstand der Schaden, und wie wurde die Höhe ermittelt? Mieter sollten eine konkrete Abrechnung und vorhandene Belege verlangen. Auch Vermieter profitieren von dieser Ordnung, weil berechtigte Positionen sonst mit unbelegten Vermutungen vermischt werden. Eine Kaution ist eine Sicherheit und keine frei verfügbare Renovierungspauschale.

Normale Abnutzung ist nicht dasselbe wie Beschädigung

§ 538 BGB schützt den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Alter und vorhandener Zustand sind deshalb relevant, wenn Ersatz für Türen, Fliesen oder Ausstattung gefordert wird. Bei tatsächlichen Schäden ist zusätzlich zu prüfen, ob eine Reparatur genügt und welcher Vorteil durch neue Teile entsteht. Reinigungsfragen hängen von der geschuldeten Rückgabe und dem tatsächlichen Zustand ab. Der Ausdruck besenrein liefert allein noch keine Antwort auf jede hygienische Verschmutzung; umgekehrt bedeutet er auch keine automatische Verpflichtung zur vollständigen Renovierung.

Vor und bei der Übergabe Beweise sichern

Eine Dokumentation sollte Einzug und Auszug miteinander vergleichbar machen. Fotos nach späteren Reparaturen zeigen den ursprünglichen Zustand häufig nicht mehr. Bei streitigen größeren Schäden kann eine sachkundige Bestandsaufnahme vor der Veränderung sinnvoll sein.

• Mietvertrag, Einzugs- und Auszugsprotokoll sowie datierte Fotos vollständig sammeln.
• Erkannte Vorschäden, Reparaturmeldungen und Antworten des Vermieters zuordnen.
• Bei jeder Abzugsposition Rechnung, Leistungsumfang und behauptete Verursachung erfragen.

Kautionsanlage und Betriebskosten gesondert betrachten

§ 551 Absatz 3 BGB verlangt grundsätzlich eine vom Vermietervermögen getrennte Anlage der Geldkaution; die Erträge stehen dem Mieter zu. Zulässige andere Anlageformen und gesetzliche Ausnahmen müssen berücksichtigt werden. Deshalb sollte die Abrechnung auch die tatsächlichen Erträge ausweisen. Betriebskosten sind ein weiterer eigener Prüfpunkt: Abrechnungszeitraum, Zugang, Umlagevereinbarung und Vorauszahlungen können darüber entscheiden, ob eine Nachforderung besteht. Dass Geld als Kaution hinterlegt wurde, macht eine unzutreffende Betriebskostenposition nicht berechtigt.

Den offenen Betrag und nächste Schritte bestimmen

Für eine Beratung in Essen oder im Ruhrgebiet hilft eine Tabelle mit ursprünglicher Kaution, Zinsen, jedem Abzug und dem bisher ausgezahlten Rest. Das gewünschte Ergebnis kann eine ergänzende Abrechnung, eine teilweise Auszahlung oder die Rückforderung eines unberechtigten Abzugs sein. Starre Aussagen, jede Kaution müsse nach einer bestimmten Anzahl von Wochen vollständig zurückgezahlt werden, übersehen offene Ansprüche und den notwendigen Prüfungszeitraum. Zugleich rechtfertigt eine unbestimmte Behauptung künftiger Schäden keinen unbegrenzten Einbehalt. Fristen und mögliche Aufrechnungen sind anhand der tatsächlichen Übergabe und Forderungen zu prüfen.