Mietpreisbremse: BGH stärkt Auskunft über die Miethöhe

Die Entscheidung im Überblick

Gericht

Bundesgerichtshof

Entscheidung

Urteil vom 01.07.2026

Aktenzeichen

VIII ZR 211/23

Quelle abgerufen

26.09.2026

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Gesetzliche Grundlagen: § 556d BGB – Zulässige Miethöhe · § 556g BGB – Auskunft und Rechtsfolgen

Mietpreisbremse: Welche Auskunft muss der Vermieter geben?

Mieter können Informationen zur zulässigen Anfangsmiete verlangen, auch wenn der Vermieter eine erforderliche vorvertragliche Auskunft über Ausnahmen von der Mietpreisbremse versäumt hat. Der Bundesgerichtshof bestätigt dies im Urteil vom 1. Juli 2026, VIII ZR 211/23. Die fehlende Vorabinformation lässt das Interesse an einer Auskunft nicht automatisch entfallen.

Praktisch geht es insbesondere um die Vormiete und durchgeführte Modernisierungen. Diese Angaben können entscheidend sein, um eine zu hohe Miete, mögliche Rückforderungen und die künftig zulässige Miethöhe zu prüfen. Zunächst muss allerdings feststehen, ob die Mietpreisbremse für die konkrete Wohnung und den maßgeblichen Zeitpunkt überhaupt gilt.

Worum ging es in dem Berliner Mietverhältnis?

Der Mieter hatte im April 2021 eine rund 60 Quadratmeter große Wohnung in Berlin angemietet. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug 734,50 Euro. Vor Vertragsschluss hatte die Vermieterin nicht darüber informiert, dass sie sich auf eine geschützte Vormiete oder auf Modernisierungsarbeiten zur Rechtfertigung einer höheren Miete berufen wollte.

Eine vom Mieter beauftragte Gesellschaft machte aus abgetretenem Recht unter anderem Auskunftsansprüche geltend. Zusätzlich verlangte sie für einen Monat 70,23 Euro zu viel gezahlte Miete und vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Landgericht wies den Auskunftsteil ab und reduzierte die Kostenerstattung.

Der BGH stellte das erstinstanzliche Ergebnis wieder her. Die Vermieterin musste auch die verlangten Auskünfte erteilen. Es blieb somit nicht lediglich bei einem Auftrag zu weiterer Aufklärung durch die Vorinstanz.

Warum besteht der Auskunftsanspruch trotz fehlender Vorabinformation?

Zwei Pflichten sind zu unterscheiden. § 556g Absatz 1a BGB betrifft bestimmte Informationen, die der Vermieter vor Vertragsschluss von sich aus geben muss, wenn er sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen will. § 556g Absatz 3 BGB betrifft dagegen die Auskunft auf Verlangen des Mieters.

Für den zweiten Anspruch genügt nicht jede beliebige Frage. Es muss um Tatsachen gehen, die für die gesetzlich zulässige Miethöhe maßgeblich, nicht allgemein zugänglich und vom Vermieter unschwer mitzuteilen sind. Im entschiedenen Fall waren diese Voraussetzungen erfüllt (Randnummern 32 und 33).

Das Interesse des Mieters kann sich auch auf die Zukunft richten. Denn eine verspätete Information kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen dazu führen, dass sich der Vermieter später auf eine Ausnahme berufen darf. Der Mieter soll selbst entscheiden können, ob er hierüber Klarheit verlangt (Randnummern 25 bis 28).

Bedeutet das automatisch eine Mietsenkung?

Nein. Die Auskunft dient zunächst dazu, die zulässige Miethöhe zu ermitteln. Zu prüfen sind insbesondere das Mietbeginn-Datum, die einschlägige Gebietsverordnung, die ortsübliche Vergleichsmiete und mögliche Ausnahmen. Eine hohe Miete allein genügt nicht für eine Rückforderung.

Auch die Rüge einer Überschreitung und deren Zeitpunkt können für die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wichtig sein. Die Entscheidung ersetzt weder eine konkrete Berechnung noch die Prüfung, welche Zeiträume erfasst sind. Eine eigenmächtige Kürzung ohne geklärte Grundlage kann vermeidbare Rückstände verursachen.

Das Urteil enthält daneben Aussagen zum Gegenstandswert nach der im Fall maßgeblichen Kostenrechtslage. Diese sind nicht pauschal als heutige Gebührenformel für jeden neuen Auftrag zu verstehen. Die voraussichtlichen Kosten müssen anhand des konkreten Begehrens und der anwendbaren Vorschriften bestimmt werden.

Welche Unterlagen sollten Mieter und Vermieter bereithalten?

• Mietvertrag, Nachträge, Datum des Vertragsabschlusses und Beginn des Mietverhältnisses.
• Angaben zu Wohnfläche, Ausstattung und vereinbarter Nettokaltmiete.
• Vorvertragliche Informationen zur Vormiete, Modernisierung oder anderen Ausnahmen.
• Mietzahlungen, bisherige Rügen, Auskunftsverlangen und Antworten.
• Als Vermieter: Unterlagen, welche die geltend gemachten Ausnahmen nachvollziehbar belegen.

MANDATI Rechtsanwaltskanzlei & Steuerberatung in Essen prüft, welche Angaben benötigt werden und ob Ansprüche auf Auskunft oder Rückzahlung bestehen. Die Beratung berücksichtigt auch das weitere Mietverhältnis und das Kostenrisiko. Der entschiedene Berliner Fall bedeutet nicht, dass dieselben örtlichen Regeln ungeprüft für jede Wohnung in NRW gelten.

Häufige Fragen zur Auskunft bei der Mietpreisbremse

Darf der Vermieter die Auskunft wegen einer versäumten Vorabinformation verweigern?

Nicht allein aus diesem Grund. Der BGH bestätigt, dass der Mieter auch dann ein schutzwürdiges Interesse an der Auskunft haben kann. Die gesetzlichen Voraussetzungen des Auskunftsanspruchs müssen vorliegen.

Kann ich Angaben zur Vormiete verlangen?

Grundsätzlich kommt dies in Betracht, wenn die Angaben für die zulässige Miethöhe nach den Vorschriften zur Mietpreisbremse maßgeblich sind und die weiteren Voraussetzungen des § 556g Absatz 3 BGB erfüllt sind.

Gilt die Mietpreisbremse in jeder Stadt?

Nein. Ihre Anwendung hängt unter anderem von einer wirksamen Gebietsverordnung und dem maßgeblichen Zeitpunkt ab. Außerdem bestehen gesetzliche Ausnahmen. Deshalb muss die konkrete Wohnung geprüft werden.

Darf ich die Miete nach diesem Urteil sofort kürzen?

Das Urteil allein liefert dafür keine ausreichende Grundlage. Zunächst müssen zulässige Miethöhe, Ausnahmen und das richtige Vorgehen geklärt werden. Auch Rückforderungszeiträume und eine erforderliche Rüge sind gesondert zu prüfen.

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