Baurecht & Architektenrecht in Essen

Der BGB-Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB) gilt von Gesetzes wegen, während die VOB/B nur Anwendung findet, wenn sie wirksam in den Vertrag einbezogen wurde. Die VOB/B enthält teils kürzere Fristen und abweichende Regelungen, etwa eine vierjährige Gewährleistungsfrist statt fünf Jahren nach BGB.

Nein, die VOB/B gilt nur, wenn beide Parteien ihre Geltung ausdrücklich vereinbart haben. Gegenüber privaten Bauherren als Verbraucher muss der gesamte Text zudem zur Kenntnis gegeben werden, sonst greifen die Regelungen der VOB/B nicht.

Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Unternehmer für einen Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen daran übernimmt. Für diese Verträge gelten besondere Schutzvorschriften wie die Textform, eine Baubeschreibungspflicht und ein Widerrufsrecht.

Die Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks klar und verständlich darstellen, etwa Art und Umfang der Leistungen, Gebäudedaten, Bauweise und technische Ausstattung. Bei einem Verbraucherbauvertrag ist sie dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform zur Verfügung zu stellen.

Ja, die Baubeschreibung muss nach § 650k BGB verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder zumindest die Dauer der Baumaßnahme angeben. Fehlen solche Angaben, wird der Inhalt der Baubeschreibung Vertragsbestandteil und Lücken gehen zulasten des Unternehmers.

Bei Baumängeln stehen Ihnen nach § 634 BGB Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Kostenersatz, Minderung, Rücktritt sowie Schadensersatz zu. Vorrangig müssen Sie dem Unternehmer in der Regel zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung geben.

Nacherfüllung bedeutet, dass der Unternehmer den Mangel nach § 635 BGB durch Beseitigung oder Neuherstellung beheben muss. Der Unternehmer trägt dabei die erforderlichen Aufwendungen wie Transport-, Arbeits- und Materialkosten.

Eine Selbstvornahme nach § 637 BGB ist zulässig, wenn Sie dem Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Anschließend können Sie den Mangel selbst beauftragen und die erforderlichen Kosten ersetzt verlangen.

Nach erfolglosem Fristablauf können Sie gemäß § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. So müssen Sie die Sanierung nicht aus eigener Tasche vorfinanzieren.

Ein Rücktritt ist möglich, wenn die Nacherfüllung trotz Fristsetzung fehlgeschlagen ist und der Mangel nicht unerheblich ist (§§ 636, 323 BGB). Bei nur geringfügigen Mängeln scheidet der Rücktritt aus; hier kommt eher eine Minderung in Betracht.

Bei der Minderung nach § 638 BGB setzen Sie den vereinbarten Werklohn entsprechend dem mangelbedingten Minderwert herab. Sie ist sinnvoll, wenn der Mangel verbleibt, aber das Werk insgesamt nutzbar ist.

Sie sollten den Mangel möglichst genau und schriftlich beschreiben und dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Es genügt, die Mangelerscheinung (Symptom) zu benennen; die Ursache müssen Sie nicht angeben.

Die Frist muss angemessen sein, also dem Unternehmer die ordnungsgemäße Beseitigung tatsächlich ermöglichen. Was angemessen ist, hängt vom Umfang des Mangels ab; im Zweifel sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, bevor Sie weitere Schritte einleiten.

Die Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Werks verbunden mit der Billigung als im Wesentlichen vertragsgemäß (§ 640 BGB). Sie ist ein zentraler Wendepunkt, weil sie unter anderem Fälligkeit des Werklohns, Gewährleistungsbeginn und Beweislastumkehr auslöst.

Bei der förmlichen Abnahme begehen beide Parteien das Werk gemeinsam und halten das Ergebnis in einem Abnahmeprotokoll fest. Vorbehalte wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen sollten unbedingt im Protokoll vermerkt werden, da sie sonst verloren gehen können.

Eine konkludente Abnahme liegt vor, wenn Sie durch schlüssiges Verhalten zeigen, dass Sie das Werk billigen, etwa durch Bezug des fertigen Hauses und vorbehaltlose Zahlung. Sie tritt auch ohne ausdrückliche Erklärung ein und löst dieselben Rechtsfolgen aus.

Setzt der Unternehmer Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigern Sie diese nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Als Verbraucher müssen Sie dabei zuvor in Textform auf diese Folge hingewiesen worden sein.

Mit der Abnahme wird der Werklohn fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen und die Gefahr geht auf Sie über. Außerdem kehrt sich die Beweislast für Mängel um und Sie verlieren Rechte wegen Mängeln, die Sie kennen und sich nicht vorbehalten haben.

Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei und vertragsgemäß ist. Diese günstige Beweislage sollten Sie kennen, bevor Sie ein Werk vorschnell abnehmen.

Nach der Abnahme müssen grundsätzlich Sie als Besteller beweisen, dass ein Mangel vorliegt und bereits bei Abnahme angelegt war. Deshalb ist eine sorgfältige Dokumentation und gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten ratsam.

Beim Bauträgervertrag verkauft der Bauträger ein Grundstück und errichtet darauf ein Gebäude, sodass Grundstückskauf und Werkvertrag verbunden sind. Für solche Verträge gelten besondere Schutzvorschriften, insbesondere die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Die MaBV schützt Erwerber vor allem dadurch, dass der Bauträger Zahlungen nur nach Baufortschritt in festgelegten Raten verlangen darf. So wird verhindert, dass Sie für noch nicht erbrachte Leistungen in Vorleistung treten.

Der Architektenvertrag ist seit der Reform 2018 in den §§ 650p ff. BGB gesondert geregelt und gilt als besonderer Werkvertrag. Der Architekt schuldet dabei ein mangelfreies Werk, also etwa eine genehmigungsfähige und funktionstaugliche Planung.

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Berechnung des Honorars für Planungsleistungen anhand von Leistungsphasen, Honorarzonen und anrechenbaren Kosten. Seit 2021 sind ihre Honorarsätze nicht mehr verbindlich, dienen aber weiterhin als Orientierung.

Die HOAI unterteilt die Architektenleistung in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung über Planung und Ausschreibung bis zur Objektbetreuung. Jeder Phase ist ein prozentualer Anteil am Gesamthonorar zugeordnet.

Der Architekt haftet für Planungs- und Überwachungsfehler, etwa für eine fehlerhafte oder nicht genehmigungsfähige Planung sowie mangelhafte Bauüberwachung. Führen solche Fehler zu Baumängeln, kann er auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

Ein Nachtrag ist eine Vereinbarung über geänderte oder zusätzliche Leistungen, die im ursprünglichen Vertrag nicht vorgesehen waren. Solche Leistungsänderungen führen regelmäßig zu einer Anpassung der Vergütung und sollten klar dokumentiert werden.

Ja, nach § 650b BGB können Sie Änderungen des Werkerfolgs anordnen, wobei die Parteien zunächst eine einvernehmliche Lösung anstreben sollen. Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, dürfen Sie die Änderung in Textform anordnen.

Die Mehr- oder Mindervergütung richtet sich nach § 650c BGB grundsätzlich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge. Alternativ kann der Unternehmer auf die Urkalkulation zurückgreifen, wenn diese hinterlegt ist.

Verzögert sich der Bau durch Umstände aus der Sphäre des Unternehmers, können je nach Vertrag Schadensersatz oder eine Vertragsstrafe in Betracht kommen. Dokumentieren Sie Behinderungen und Verzögerungen sorgfältig, da der Nachweis der Ursachen oft entscheidend ist.

Ein Verzug liegt vor, wenn ein verbindlicher Fertigstellungstermin überschritten wird oder der Unternehmer nach Mahnung nicht rechtzeitig leistet (§ 286 BGB). Bei Verzug können Sie unter Umständen Ersatz des Verzögerungsschadens verlangen.

Eine Vertragsstrafe ist ein vorab vereinbarter Betrag, den der Unternehmer bei verschuldeter Verzögerung oder Pflichtverletzung zahlen muss. Die Strafe muss der Höhe nach angemessen sein und in der Regel bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst kann der Anspruch entfallen.

Die Bauhandwerkersicherung gibt dem Unternehmer einen Anspruch, vom Besteller Sicherheit für die noch nicht bezahlte Vergütung zu verlangen. Gegenüber Verbrauchern, die einen Verbraucherbauvertrag schließen, ist dieses Sicherungsverlangen allerdings ausgeschlossen.

Ein Sicherheitseinbehalt ist ein Teil des Werklohns, den Sie zur Absicherung möglicher Mängelansprüche zunächst zurückbehalten. Üblich ist eine Höhe von rund fünf Prozent der Bausumme, die der Unternehmer oft durch eine Bürgschaft ablösen kann.

Mit einer Gewährleistungsbürgschaft sichert eine Bank oder Versicherung Ihre Mängelansprüche während der Gewährleistungszeit ab. Der Unternehmer kann damit einen Sicherheitseinbehalt ablösen und erhält den vollen Werklohn ausgezahlt.

Für Mängel an einem Bauwerk gilt nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Wurde wirksam die VOB/B vereinbart, beträgt die Frist hingegen nur vier Jahre.

Ja, die Verjährung kann etwa durch Verhandlungen, ein selbstständiges Beweisverfahren oder Klageerhebung gehemmt oder neu in Gang gesetzt werden. Drohende Verjährung sollten Sie rechtzeitig anwaltlich prüfen lassen, um Ansprüche nicht zu verlieren.

Als Besteller können Sie den Bauvertrag nach § 648 BGB jederzeit frei kündigen, müssen dann aber grundsätzlich die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen. Wirtschaftlich ist eine freie Kündigung daher meist teuer.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB ist möglich, wenn Ihnen die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zuzumuten ist, etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen. In diesem Fall schulden Sie nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen.

Wird ohne Rechnung und unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz gearbeitet, ist der Vertrag nichtig, sodass Sie keine Gewährleistungsansprüche haben. Auch der Unternehmer kann seinen Werklohn nicht einklagen, sodass beide Seiten schutzlos stehen.

Im selbstständigen Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO wird der Zustand eines Bauwerks durch ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten festgehalten, bevor ein Hauptprozess geführt wird. Es sichert Beweise, hemmt die Verjährung und kann eine spätere Klage erleichtern.

Beim Bauen müssen Sie die landesrechtlichen Abstandsflächen einhalten, die sich in Essen nach der Bauordnung für das Land NRW richten. Verletzungen können Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche des Nachbarn auslösen.

Viele Bauvorhaben sind genehmigungspflichtig, doch sieht die NRW-Bauordnung für bestimmte kleinere Maßnahmen Genehmigungsfreiheit vor. Ohne erforderliche Genehmigung droht ein Bauverbot oder eine Beseitigungsanordnung, weshalb eine frühzeitige Klärung mit der Bauaufsicht ratsam ist.

Gegen eine Werklohnklage können Sie sich etwa mit fehlender Abnahme, fehlender prüffähiger Schlussrechnung oder mit Mängeleinreden verteidigen. Wegen der kurzen Reaktionsfristen im Gerichtsverfahren sollten Sie nach Zustellung einer Klage umgehend anwaltlichen Rat einholen.

Die Schlussrechnung wird grundsätzlich erst nach Abnahme und Vorlage einer prüffähigen Rechnung fällig (§ 650g Abs. 4 BGB). Eine nicht prüffähige Rechnung setzt die Zahlungsfrist regelmäßig nicht in Gang.

Bei Insolvenz entscheidet der Insolvenzverwalter, ob der Bauvertrag erfüllt oder die Erfüllung abgelehnt wird. Geleistete Vorauszahlungen sind dann oft gefährdet, weshalb eine Vertragserfüllungs- oder Fertigstellungssicherheit wichtigen Schutz bietet.

Sinnvoll sind eine an den Baufortschritt gekoppelte Zahlungsweise sowie eine Vertragserfüllungsbürgschaft, die einen Teil der Auftragssumme absichert. Bei einem Verbraucherbauvertrag steht Ihnen zudem eine Sicherheit für die rechtzeitige Fertigstellung nach § 650m BGB zu.

Verweigert der Unternehmer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig, entfällt das Erfordernis einer Fristsetzung und Sie können sofort zu Minderung, Rücktritt, Selbstvornahme oder Schadensersatz übergehen. Die Verweigerung sollten Sie unbedingt dokumentieren.

Ja, neben oder statt der Nacherfüllung können Sie nach §§ 634 Nr. 4, 280 ff. BGB Schadensersatz verlangen, wenn der Unternehmer den Mangel zu vertreten hat. Ersatzfähig sind etwa Folgeschäden und Kosten, die durch den Mangel entstanden sind.

Ja, eine Prüfung des Vertrags vor Unterschrift hilft, unausgewogene Klauseln, fehlende Sicherheiten und Lücken in der Baubeschreibung frühzeitig zu erkennen. Unsere Kanzlei in Essen unterstützt Sie gern dabei, spätere Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.