KaufrechtAktualisiert: Juni 2026Lesezeit: ca. 35 Min.

Neubau und Bauträger: Mangel, VOB/B und Gewährleistung

Wichtig vorab — die Kurzantwort

Beim Neubau durch einen Bauträger stehen Sie vor Verträgen, die Kauf- und Werkvertragsrecht kombinieren — mit der MaBV als Schutz, der VOB/B als mögliches Regelwerk und der 5-jährigen Gewährleistung für Baumängel. Typische Mängel — Risse, Schimmel, fehlerhafte Heizung/Sanitär, Abweichung von Baubeschreibung, mangelhafter Schallschutz — sind angreifbar mit Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz (§§ 437, 634 BGB). Bei Arglist (verschwiegener Mangel) gilt die 30-jährige Verjährung; beim Verbraucher sind Haftungsausschlüsse unwirksam (§ 475 BGB). Entscheidend: Mangel bei Abnahme exakt dokumentieren, Bürgschaft sichern, Bauüberwachung durch eigenen Sachverständigen.

5 Jahre Gewährleistung für Baumängel
MaBV-Schutz: Abschlagszahlungen nur nach Baufortschritt
VOB/B nur bei ausdrücklicher Vereinbarung
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1. Bauträgervertrag: rechtliche Grundlagen

Der Bauträgervertrag kombiniert Kauf- und Werkvertrag (§§ 433, 631 BGB): Der Bauträger schuldet ein bezugsfertiges schlüsselfertiges Gebäude. Besonderheiten:

Typischer Inhalt: Grundstück + Gebäude, Baubeschreibung, Wohnflächen, Energiestandard, Übergabetermin, Zahlungsplan.
Formerfordernis: Schriftform (§ 311b BGB) bei Grundstückskauf; notarielle Beurkundung.
MaBV: Verbraucherschutz durch gestaffelte Abschlagszahlungen.
VOB/B: Bauvertrags-Sonderregeln, nur bei ausdrücklicher Vereinbarung anwendbar.

2. MaBV: Schutz vor Vorleistungen

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt den Käufer vor Vorleistungen:

Gestaffelte Abschlagszahlungen: Max. 30 % nach Rohbau (inkl. Grundstück), 80 % nach Bezugsfertigkeit, Rest nach Abnahme und Sicherung (max. 4 %).
Sicherung: Bürgschaft für vorzeitige Zahlungen und für Mängelansprüche (meist 5 Jahre).
Verstoß: Bußgelder, behördliche Maßnahmen bis Geschäftsunfähigkeit; Abschlagszahlungen bei Verstoß unwirksam.
Käufer-Recht: Abschlagsverweigerung bei nicht erreichtem Baufortschritt — ohne Verzug.

3. VOB/B: Anwendungsbereich und Bedeutung

Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) regelt das Bauvertragsverhältnis:

Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung (§ 1 VOB/B) — nicht automatisch. Schriftliche Einbeziehung in den Vertrag erforderlich.
5-jährige Gewährleistung (§ 13 VOB/B) — statt BGB-Regelung; danach identisch.
Vorteile für Auftraggeber: Präzisere Regelungen zu Abnahme, Nachtragsforderungen, Kündigung.
Nachteile: Einige Käufer-unfreundliche Klauseln, oft unwirksam in AGB (§ 307 BGB).
Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB seit 2018): Strenge Regeln für Verbraucher-Bauverträge — VOB/B nur eingeschränkt einbeziehbar.

4. Abnahme: Pflicht, Folgen, Mängel

Die Abnahme (§ 640 BGB) ist der zentrale Zeitpunkt:

Pflicht zur Abnahme: Wenn Werk mangelfrei und vertragsgerecht — Verweigerung nur bei wesentlichen Mängeln.
Abnahme-Protokoll: Mängel sofort eintragen — mit Fotodokumentation. Schweigen kann als Genehmigung der Mangelfreiheit gelten (§ 640 Abs. 1 BGB).
Vorbehalt: „Abnahme unter Vorbehalt der Mängelrechte“ — schützt bei versteckten Mängeln.
Fiktive Abnahme: Nach Fristsetzung mit Aufforderung, Verzug des Bauträgers — (§ 640 Abs. 1 S. 3 BGB).
Folgen der Abnahme: Gefahrübergang, Zahlungspflicht, Beginn der Gewährleistung.

5. 5 Jahre Gewährleistung für Baumängel

Die Gewährleistung beim Bauvertrag (§ 634a, 438 BGB):

5 Jahre für Baumängel an Bauwerken — § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB (anwendbar über § 634a BGB).
5-jährige Vermutung: Mangel wird als bei Abnahme vorliegend vermutet (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) — sehr Käufer-freundlich.
30 Jahre bei Arglist (§§ 438 IV, 195 BGB) — verschwiegener Mangel.
2 Jahre für reine Kaufsachelemente (z. B. Einbauküche, wenn separat).
Verjährungsbeginn: Mit Abnahme (§ 640 BGB), nicht Vertragsschluss.

6. Mängel bei Übergabe und ihre Rüge

Bei der Übergabe/Abnahme Mängel prüfen:

Sofort rügen: Sichtbare Mängel unverzüglich — im Abnahmeprotokoll eintragen.
Versteckte Mängel: Später entdeckt — unverzüglich nach Entdeckung (§ 475 Abs. 1 BGB analog).
Schriftlich: Immer schriftlich mit Fotodokumentation, konkreter Beschreibung, Beweismitteln.
Fristsetzung: Für Nacherfüllung — angemessene Frist setzen, danach Rücktritt/Minderung/Schadensersatz (§ 440 BGB).
Bauherrenhandbuch: Übergabeprotokolle, Garantiebedingungen sorgfältig aufbewahren.

7. Bauüberwachung und ihre Pflicht

Der Bauträger schuldet ordnungsgemäße Bauüberwachung:

Eigene Pflicht (§§ 631, 241 Abs. 2 BGB): Bauträger muss Mängelfreiheit sicherstellen — ist für Subunternehmer verantwortlich (§ 278 BGB).
Sachmangel-Folge: Mängel durch Subunternehmer = Mängel des Bauträgers — Gewährleistung greift voll.
Käufer-Eigeninteresse: Eigener Bausachverständiger für Baubegleitung empfohlen (Kosten ggf. im Schadensfall ersatzfähig).
Dokumentation: Bauprotokolle, Pläne, Rechnungen vom Bauträger verlangen.

8. Arglist und 30-jährige Verjährung

Bei Arglist verschärfte Regeln:

Arglist (§§ 444, 634a BGB): Bauträger kannte Mangel (Statikfehler, Wasserschäden, minderwertige Materialien) und verschwieg ihn.
Folgen: 30-jährige Verjährung (§§ 438 IV, 195 BGB), Haftungsausschlüsse hinfällig (§ 444 BGB), Schadensersatz nach § 826 BGB, Anfechtung nach § 123 BGB (1 Jahr ab Kenntnis).
Beweis: Bauträger-Kenntnis aus Bauprotokollen, E-Mail-Verkehr, Subunternehmer-Auskünften.
Strafanzeige: Bei Betrug (§ 263 StGB) möglich — stärkt zivilrechtliche Position.

9. Bürgschaft: Sicherheit für Mängelansprüche

Eine Bürgschaft ist zentrale Sicherheit:

Arten: Gewährleistungsbürgschaft (meist 5 Jahre), Abschlussbürgschaft (für vorzeitige Zahlungen nach MaBV).
Höhe: 5–20 % der Vertragssumme; Baubankbürgschaft, Versicherungsbürgschaft.
Vorteile: Direkter Zugriff bei Mängeln, ohne Klage gegen Bauträger — besonders bei Insolvenz des Bauträgers.
Prüfung: Vor Vertragsschluss — Bonität des Bürgen (Bank, Versicherung), genaue Bedingungen.

10. Verbraucherbauvertrag: strenger Schutz

Der Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB seit 01.01.2018) bietet strengen Schutz:

Anwendung: Bauvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher für Wohngebäude oder erhebliche Umbauten.
Unabdingbarkeit: § 650o BGB — viele Regelungen zwingend, keine Benachteiligung des Verbrauchers.
VOB/B: Nur eingeschränkt einbeziehbar (§ 650n BGB) — viele Klauseln unwirksam.
Baubeschreibung: Präzise Anforderungen (§ 650j BGB) — Standards, Ausstattung.

11. Nacherfüllung: Reparatur und Nachlieferung

Die Nacherfüllung (§§ 635, 439 BGB) geht vor:

Nachbesserung: Mangelhafte Teile reparieren/ersetzen.
Neulieferung: Bei unüberwindbaren Mängeln (selten).
Wahlrecht: Beim Verbraucher — er wählt Nachbesserung oder Neulieferung. Bauträger kann unverhältnismäßige Variante verweigern (§ 439 Abs. 3 BGB).
Kosten: Nacherfüllung immer kostenlos für den Käufer — Material, Arbeit, ggf. Gerüst, Reinigung (§ 439 Abs. 2 BGB).
Frist: Angemessen (3–6 Wochen für einfache, mehr für komplexe Mängel).

12. Rücktritt, Minderung, Schadensersatz

Scheitert die Nacherfüllung (§§ 636, 440 BGB):

Rücktritt (§§ 440, 346 BGB): Wohnung zurück, Kaufpreis zurück — abzüglich Nutzungsersatz.
Minderung (§ 441 BGB): Wohnung behalten, Kaufpreis anteilig zurück — bei Wertminderung.
Schadensersatz (§§ 280, 249 BGB): Gutachterkosten, Mietwagen (bei Auszug), Nutzungsausfall, Folgeschäden (z. B. verdorbene Möbel, Maurerarbeiten).
Aufwendungsersatz (§ 284 BGB): Ersatz getätigter Aufwendungen.

Achtung: Rücktritt bei Immobilien sehr komplex — meist Minderung/Schadensersatz praktikabler.

13. Typische Baumängel im Neubau

Häufige Mängel:

Schimmel/Feuchtigkeit: Mangelhafte Dichtung, Kondensat, falsches Lüftungsverhalten.
Risse: Setzungen, Statikfehler, Materialprobleme.
Dach-/Fassadenschäden: Undichtigkeiten, falsche Dämmung.
Heizung/Sanitär: Unterdimensionierung, Undichtigkeiten, falsche Verlegung.
Schallschutz: Unterhalb der DIN 4109 — unzumutbarer Lärm.
Fenster/Türen: Falsche Dichtung, schwer gängig.
Elektrik: Defekte, falsche Absicherungen, mangelhafte Steckdosen.
Energetische Mängel: Höhere Heizkosten als angegeben, fehlende Dämmung.

14. Beweissicherung und Gutachten

Bei Streit Beweissicherung:

Sachverständigengutachten: Bausachverständiger dokumentiert Mangel, Ursache, Sanierungsbedarf.
Fotodokumentation: Zeitnahe Fotos, vor/nach-Nacherfüllung.
Bauprotokolle: Eigene Aufzeichnungen, Termine, Mängel-Rügen.
Selbständiges Beweisverfahren (§ 485 ZPO): Gerichtlicher Sachverständiger vor Prozess — voll beweiskräftig im späteren Verfahren.
Kosten: Im Gewinnfall vom Bauträger zu ersetzen (§ 439 Abs. 2 BGB).

15. Verjährung und Hemmung

Die Verjährung (§ 634a, 438 BGB):

5 Jahre für Baumängel an Bauwerken.
30 Jahre bei Arglist (§ 438 IV BGB i.V.m. § 195 BGB).
2 Jahre für reine Kaufsachelemente.
Hemmung (§§ 203, 204 BGB): Durch Verhandlungen, Klage, Mahnbescheid — stoppt die Uhr.
Neubeginn (§ 212 BGB): Durch Anerkenntnis des Bauträgers.
Praxistipp: Mangel immer vor Ablauf der 5-Jahres-Frist schriftlich rügen und Hemmung sichern.

16. Verzug des Bauträgers und Folgen

Bei Verzug des Bauträgers:

Fristsetzung: Nach Vertragstermin — angemessene Nachfrist setzen (§ 286 BGB).
Schadensersatz: Miete (bei Verzögerung des Einzugs), Lagerkosten, ggf. entgangener Gewinn.
Rücktritt: Nach Fristablauf — §§ 323, 636 BGB.
Vertragsstrafe: Wenn im Vertrag vereinbart — pro Tag/Woche der Verspätung.
Hemmung: Höhere Gewalt, unvorhersehbare Ereignisse — Prüfung im Einzelfall.

17. Insolvenz des Bauträgers

Bei Insolvenz des Bauträgers:

Bürgschaft: Direkter Zugriff auf Gewährleistungsbürgschaft — ohne Klage gegen insolventen Bauträger.
Insolvenzgeld: Für Arbeitnehmer, nicht Käufer.
Aus- und Absonderung: Auflassungsvormerkung sichert Eigentumserwerb.
Mängelansprüche: Als Insolvenzforderung anzumelden — Quote oft gering.
Beratung: Sofort anwaltliche Prüfung, ggf. Massefeststellungsklage.

18. Mängelbürgschaft und Schlusszahlung

Bei Schlusszahlung：

Zurückbehaltungsrecht: Bis zur Mängelbeseitigung bzw. angemessener Sicherheit — max. 10–20 %.
Schlusszahlung unter Vorbehalt: Mängel nicht abschließend rügbar — mit Vorbehalt zahlen.
Bürgschaft: Statt Zurückbehaltung — Bürgschaft verlangen.
MaBV: Schlusszahlung erst nach Abnahme und restloser Übergabe.

19. Checkliste: So gehen Sie bei Neubau-Mangel vor

✅ Schritt-für-Schritt bei Neubau-Mangel

1. Vertrag prüfen: Baubeschreibung, Zahlungsplan, VOB/B-Einbeziehung, Bürgschaft.

2. Abnahme: Mit Protokoll, Mängel sofort eintragen, Vorbehalt bei versteckten Mängeln.

3. Mängel rügen: Schriftlich mit Fotos, Frist für Nacherfüllung setzen.

4. Nacherfüllung: Reparatur/Nachlieferung, begleitet durch Sachverständigen.

5. Bei Scheitern: Rücktritt/Minderung/Schadensersatz, ggf. Verjährung hemmen.

6. Anwalt: Kostenlose Ersteinschätzung — gerade bei komplexen Bauträger-Fällen.

20. Verwandte Ratgeber aus dem Kaufrecht

Passende Ratgeber — siehe unten die Verweise auf Wohnungseigentum/WEG, Photovoltaik, Yacht/Boot und andere kaufrechtliche Themen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie lange Gewaehrleistung beim Bautraeger?

Beim Bauträger: 5 Jahre für Baumängel (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — mit 5-jähriger Beweislast-Vermutung (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Arglist: 30 Jahre (§§ 438 IV, 195 BGB). Verjährungsbeginn mit Abnahme (§ 640 BGB).

Was bedeutet MaBV beim Bautraegervertrag?

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt den Käufer: Abschlagszahlungen nur nach Baufortschritt — max. 30 % nach Rohbau, 80 % nach Bezugsfertigkeit, Rest nach Abnahme/Sicherung. Verstoß = Bußgelder, Abschlagszahlungen unwirksam.

Gilt die VOB/B automatisch im Bauvertrag?

Nein. Die VOB/B greift nur bei ausdrücklicher Vereinbarung (§ 1 VOB/B) — schriftliche Einbeziehung in den Vertrag erforderlich. Beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) ist die VOB/B nur eingeschränkt einbeziehbar (§ 650n BGB).

Was bedeutet Abnahme beim Bauvertrag?

Die Abnahme (§ 640 BGB) ist die förmliche Übernahme nach Fertigstellung — mit Übergabeprotokoll. Mängel sofort eintragen; Schweigen kann als Genehmigung der Mangelfreiheit gelten. Vorbehalt bei versteckten Mängeln. Folgen: Gefahrübergang, Zahlungspflicht, Beginn der Gewährleistung.

Kann ich Mietwagen bei Bauverzoegerung verlangen?

Ja. Bei Verzug des Bauträgers: Schadensersatz (§§ 280, 249 BGB) für Miete (bei Verzögerung des Einzugs), Lagerkosten, ggf. entgangenen Gewinn. Voraussetzung: Fristsetzung, Verzug-Verantwortung des Bauträgers.

Was tun bei Schimmel im Neubau?

Schimmel ist ein Mangel — mit Nacherfüllung (Sanierung), Minderung, ggf. Schadensersatz. Beweis: Gutachten (Bausachverständiger) — baulicher vs. verhaltensbedingter Schimmel. Bei Bauträger: 5 Jahre Gewährleistung.

Muss der Bautraeger eine Burgschaft stellen?

Eine Gewährleistungsbürgschaft (meist 5 Jahre) ist Standard — vor Vertragsschluss prüfen. Sie sichert Mängelansprüche bei Insolvenz des Bauträgers. MaBV verlangt zudem Abschlags-Sicherung bei vorzeitiger Zahlung.

Was tun bei Rissen im Neubau?

Risse sind häufig Mangel — Statikfehler, Setzungen, Materialprobleme. Beweis: Statikgutachten. Nacherfüllung (Ertüchtigung), bei Unverhältnismäßigkeit Rücktritt. Bei Arglist: 30-jährige Verjährung, Schadensersatz, ggf. Strafanzeige.

Kann ich die Schlusszahlung zurueckbehalten?

Ja. Zurückbehaltungsrecht bis zur Mängelbeseitigung bzw. angemessener Sicherheit — max. 10–20 % der Vertragssumme. Statt Zurückbehaltung: Bürgschaft verlangen. Schlusszahlung unter Vorbehalt bei offenen Mängeln.

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Der Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB seit 2018) ist ein Bauvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher für Wohngebäude oder erhebliche Umbauten — mit strengem Schutz (§ 650o BGB): Unabdingbarkeit, präzise Baubeschreibung (§ 650j BGB), VOB/B nur eingeschränkt.

Verjaehren Baumaengel nach 5 Jahren?

Ja — die 5-jährige Verjährung gilt für Baumängel an Bauwerken (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Arglist greift die 30-jährige Verjährung (§§ 438 IV, 195 BGB). Hemmung durch Verhandlungen/Klage (§§ 203, 204 BGB).

Was ist Arglist beim Bautraeger?

Arglist (§§ 444, 826 BGB) liegt vor, wenn der Bauträger Mängel (Statikfehler, Wasserschäden, minderwertige Materialien) kannte und verschwieg. Folge: 30-jährige Verjährung, Schadensersatz, Haftungsausschlüsse hinfällig, Anfechtung nach § 123 BGB (1 Jahr ab Kenntnis).

Kann ich Nacherfuellung verlangen?

Ja. Nachbesserung (Reparatur/Austausch) oder Neulieferung sind Formen der Nacherfüllung (§§ 635, 439 BGB). Beim Verbraucher mit Wahlrecht, immer kostenlos (Material, Arbeit, ggf. Gerüst, Reinigung). Angemessene Frist setzen.

Was tun nach fehlgeschlagener Nacherfuellung?

Nach 2 erfolglosen Nacherfüllungsversuchen (oder berechtigter Fristsetzung) gilt die Nacherfüllung als gescheitert (§ 440 BGB) — dann stehen Rücktritt, Minderung, Schadensersatz frei.

Muss ich vor Klage aussergerichtlich auffordern?

Eine außergerichtliche Aufforderung mit Frist ist ratsam und meist nötig (Nacherfüllung). Sie stärkt die Position, dokumentiert die Pflichtverletzung und wirkt oft Wunder. Anwaltliches Schreiben empfohlen.

Was kostet ein Bausachverstaendiger?

Ein Bausachverständiger kostet ca. 1.000–3.000 € für eine Begutachtung, bei komplexen Fällen mehr. Im Gewinnfall sind die Kosten vom Bauträger zu ersetzen (§ 439 Abs. 2 BGB). Baubegleitung ab ca. 2.000 €.

Was tun bei Heizungsmangel im Neubau?

Heizungsmangel (Unterdimensionierung, Ausfall, hohe Kosten) ist Mangel — Nacherfüllung (Reparatur/Austausch), Minderung. Beweis: Verbrauchswerte, Heizlastberechnung, Gutachten. Bei Bauträger: 5 Jahre Gewährleistung.

Hilft die Rechtsschutzversicherung?

Oft ja. Prüfen Sie über eine Deckungsanfrage, ob Ihr Tarif Vertrags-/Baurechtschutz umfasst. Bauträger-Auseinandersetzungen sind meist gedeckt. Kostenlose Ersteinschätzung klärt Deckung und Erfolgsaussichten.

Was tun bei falscher Baubeschreibung?

Eine abweichende Baubeschreibung (andere Materialien, fehlende Ausstattung) ist ein Mangel — mit Nacherfüllung (Lieferung der vereinbarten Materialien) oder Minderung. Beweis: Vertrags-/Baubeschreibung-Vergleich, Fotos.

Kann ich den Vertrag wegen Taeuschung anfechten?

Ja. Nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung — mit Folge der Rückabwicklung. Frist: 1 Jahr ab Kenntnis (§ 124 BGB). Parallel bleiben die Gewährleistungsrechte (Rücktritt/Minderung/Schadensersatz) bestehen.

Was ist ein selbststaendiges Beweisverfahren?

Das selbständige Beweisverfahren (§ 485 ZPO) erlaubt, vor einem Prozess einen gerichtlichen Sachverständigen zu bestellen, der den Mangel feststellt. Das Gutachten ist im späteren Prozess voll beweiskräftig. Empfehlenswert bei hohen Streitwerten.

Was tun bei Verzug des Bautraegers?

Bei Verzug: Fristsetzung (§ 286 BGB), Schadensersatz (Miete, Lagerkosten), nach Fristablauf Rücktritt (§§ 323, 636 BGB). Vertragsstrafe, falls vereinbart. Höhere Gewalt prüfen.

Was tun bei mangelhaftem Schallschutz?

Schallschutz unterhalb der DIN 4109 ist ein Mangel — mit Nacherfüllung (Verbesserung), Minderung, ggf. Schadensersatz. Beweis: Akustikgutachten (Schalldruckpegel-Messung). Bei Bauträger: 5 Jahre Gewährleistung.

Muss der Bautraeger Bauaufsicht gewaehren?

Der Bauträger muss ordnungsgemäße Bauüberwachung (§§ 631, 241 Abs. 2 BGB) sicherstellen — für seine Subunterchner haftet er (§ 278 BGB). Käufer-Eigeninteresse: Eigener Bausachverständiger für Baubegleitung empfohlen.

Was tun bei Wasserschaden im Neubau?

Wasserschäden sind Mangel — Nacherfüllung (Reparatur), ggf. Schadensersatz (Folgeschäden, verdorbene Möbel). Versicherung (Wohngebäude/Haftpflicht) parallel informieren. Beweis: Gutachten (Ursache), Fotos, Rechnungen.

Was tun bei Insolvenz des Bautraegers?

Bei Insolvenz: Bürgschaft direkt in Anspruch nehmen (ohne Klage), Mängelansprüche als Insolvenzforderung anmelden. Auflassungsvormerkung sichert Eigentumserwerb. Sofort anwaltliche Prüfung.

Kann ich bei Arglist 30 Jahre klagen?

Ja. Bei Arglist (verschwiegener Mangel) greift die 30-jährige Verjährung (§§ 438 IV, 195 BGB) — Sie haben selbst nach Jahrzehnten Rechte. Beweis: Bauträger-Kenntnis aus Bauprotokollen, E-Mail-Verkehr, Subunternehmer-Auskünften.

Was bedeutet fiktive Abnahme?

Die fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 1 S. 3 BGB) tritt ein, wenn der Käufer nach Fristsetzung mit Aufforderung zur Abnahme nicht abnimmt — der Bauträger kann Abnahme verlangen. Folgen: Gefahrübergang, Zahlungspflicht, Beginn der Gewährleistung.

Welches Gericht ist zustaendig?

Für Bauträger-Streit: Zivilgericht am Erfüllungsort/Wohnsitz (bei Verbraucher § 29 ZPO). Bei hohem Streitwert Landgericht mit Anwaltspflicht ab 5.000 €. Baugerichtliche Verfahren (selten) nach Landrecht.

Muss ich Abschlagszahlungen leisten?

Ja — nach Baufortschritt (MaBV). Bei nicht erreichtem Baufortschritt: Abschlag verweigern ohne Verzug. Bei Mängeln: Abschlag unter Vorbehalt zahlen, Mängel separat rügen. Vertragsstrafen bei Verzug des Käufers möglich.

Was tun bei fehlerhafter Statik?

Statische Mängel (Risse, Setzungen) sind gravierend — sofort Statikgutachten, ggf. Einsturzgefährdung-Meldung an Bauaufsicht. Nacherfüllung (Ertüchtigung), bei Unverhältnismäßigkeit Rücktritt. Bei Arglist: 30 Jahre Verjährung, Schadensersatz, ggf. Strafanzeige.

Gilt die Beweislastumkehr beim Bautraeger?

Ja — sogar 5 Jahre lang (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB): Der Mangel wird als bei Abnahme vorliegend vermutet — der Bauträger muss das Gegenteil beweisen. Sehr Käufer-freundlich. Beim reinen Kaufvertrag: nur 1 Jahr (§ 477 BGB).

Kann ich bei Maengeln zuruecktreten?

Ja. Bei gescheiterter Nacherfüllung (regelmäßig nach 2 Fehlversuchen oder berechtigter Fristsetzung) steht das Rücktrittsrecht (§§ 636, 440, 346 BGB) zu — Wohnung zurück, Kaufpreis zurück, abzüglich Nutzungsersatz.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer im Grundbuch vor Weiterverkauf/Doppelverkauf — vor Vertragsschluss prüfen. Sie hat Vorrang vor späteren Eintragungen. Bei Bauträger: unbedingt eintragen lassen.

Wann sollte ich einen Anwalt einschalten?

Spätestens, wenn der Bauträger Mangel bestreitet, Nacherfüllung verweigert oder Frist abläuft. Eine kostenlose Ersteinschätzung klärt Erfolgsaussichten, Rechtsschutzdeckung und Strategie. Bei Immobilien-Streit mit hohem Streitwert fast immer lohnenswert.

Was tun bei falscher Wohnflaeche?

Liegt die tatsächliche Wohnfläche deutlich unter der vereinbarten (Grenzwertigkeit 10 %), liegt ein Mangel vor — mit Minderung des Kaufpreises. Beweis: Aufmaß durch Sachverständigen. Beim Bauträger: 5 Jahre Gewährleistung.